След Коледа частни лица и фирми за всяка налична сума над 200 000 лева ще плащат между 0,7 и 1%
От около месец насам на имотния пазар цари оживление, което идва от малко неочаквана посока – все повече богати българи замислят как да се разделят с наличностите си в банките. И тъй като една от малкото алтернативи какво да се прави с парите е купуването на имот, погледите се насочват натам.
Причината е, че една по една банките започват да предупреждават фирми и частни лица с големи суми по сметките си, че
от Коледа се
въвежда такса
“свръхналичност”
Тя е различна и за различни суми.
В две от най-големите банки у нас са решили да вземат по 0,7% за всички суми над 400 000 лв. В друга са предупредили клиентите си – физически и юридически лица, че от Нова година ще облагат наличностите над 1 милион лева с такса от 1% годишно. Има и банка, която налага 0,7% върху сумите над 200 хиляди лева.
Финансист разказа, че негови клиенти вече са се обадили с питане за имот, защото банката ги предупредила, че налага 0,8% за наличности над 600 хиляди лв.
Причината за таксите в основни линии е, че
банките имат
твърде
много пари,
като основната част от тах държат на депозит в БНБ, а централната банка не дава лихва, дори обратното – взема такси за съхраняване на парите.
Всичко това увеличава питанията за покупка на имоти. Според кредитния консултант Тихомир Тошев тенденцията да се купуват имоти с инвестиционна цел все още не се е проявила и най-голямата група купувачи на имоти засега продължават да са
хората, които
купуват
по-голямо
жилище
Това е тенденция още от извънредното положение миналата година, когато много хора видяха, че е трудно да съчетават в едно жилище хоумофиса с онлайн обучението на децата.
“На второ място идват хората, които купуват първи дом, примерно сега идват в ново населено място или за първи път се отделят от родителите си”, каза Тошев. Неговият поглед е обаче върху хората, които купуват имот с ипотечен кредит, а не такива, които ще плащат изцяло с готови пари. Въпреки това и той отчита увеличаване на запитванията за имоти от хора, които имат налични пари и просто искат да ги спасят.
Имотен експерт пък каза пред “24 часа”, че току-що е изповядал сделка за купен от него имот именно защото
му се е
наложило
да изтегли
спестяванията си
“Обадиха ми се от банката, че въвеждат такава такса, и за малкото време успях да направя само това – да купя имот за половината от сумата, а за другата намерих сейф. И досега лихвата върху тези пари бе близка до нулата, но да плащам 0,7%, ми се вижда твърде много. Жилището, каквото и да стане на пазара, ще носи поне 3% годишна доходност”, сподели той.
Според управителката на “Бългериън Пропертис” Полина Стойкова на жилищния пазар има още една интересна тенденция, свързана с жилищата, купувани с инвестиционна цел. “Мнозина
предпочитат
да ги държат
празни,
независимо че нищо не печелят по този начин. Имам много случаи на такива жилища в нови комплекси – купувани са преди 5 години, очевидно с цел да се печели от тях, защото не са били клиенти с нужда от жилище. Но нито ги дават под наем, нито – вече 5 години след сделката, ги продават. Очевидно не им трябват пари или просто не могат да намерят друго приложение на тези пари, а да ги държат в банка, която вече ще ги товари с нови такси, съвсем не искат”, каза Стойкова.
Според нея тежкото на новите такси е предимно за фирмите, защото за физическо лице 500-600 хиляди лв. е голяма сума, но дори за средни фирми това е обичайна наличност, от която те вече ще губят.
По оценки на различни експерти около една десета от сделките с имоти тази година са вече с чисто инвестиционна цел
Това е малък процент, ако се сравни със ставащото преди голямата финансова криза, когато почти една четвърт от сделките бяха такива. Но ако облагането на наличностите в банките продължи със сегашните темпове, най-вероятно според тях една пета от сделките ще са точно такива.
Впрочем далеч не всички хора държат купените с инвестиционна цел апартаменти празни. Сайтовете за предлагане на имоти под наем и особено фейсбук групите, създадени с такава цел,
преливат от
обяви за жилища
в нови
кооперации,
очевидно купени съвсем наскоро. Бърз преглед на обявите поне за столицата показва, че почти всяка трета се отнася за жилища в квартали като “Манастирски ливади”, “Кръстова вада”, “Витоша”, а една голяма част от тях са с ново обзавеждане, т.е. дават се под наем за първи път.
Доходността от даване на жилища под наем вече спада, но е далеч по-голяма от доходността от банков депозит. Според експерти
тя се движи
между 2,8
и 4,2 на сто
и зависи най-вече от типа на жилището.
В масовия случай е около 3,5% годишно. Само за отделно взети суперлуксозни жилища – примерно вили в подножието на Витоша или престижни апартаменти в центъра, които обичайно се дават под наем на чужди фирми или посолства, може да стигне и дори да надмине 5% годишно. Но стойността на такива жилища, ако тепърва ще се купуват, е много голяма и обикновено наближава и дори минава 1 милион лева.
Жилищата, които носят между 2 и 3% годишна доходност, обикновено се купуват поне частично с ипотечен кредит, а според последните данни на БНБ техният размер продължава да нараства стремително. Към края на август
сумата на всички
жилищни заеми
възлиза на
13,3 млрд. лв.
и за година се е увеличила с 1,8 млрд. А само през август са изтеглени нови 200 млн. лв. ипотечни кредити.
Причината за кредитния бум са и ниските лихми. При жилищните заеми за физически лица в левове средният лихвен процент през август е спаднал с нови 0,03 процентни пункта и вече е 2,7%, а ГПР-то по тях, т.е. общите разходи по такъв заем, пак е под 3% – 2,98%.
Трябва да се има предвид обаче, че банките отпускат и кредити за покупка на жилище с по-нисък процент оскъпяване, особено ако сумата е по-голяма и най-вече
ако кандидатът
за кредит
е със стабилни
и високи доходи
На пазара има случаи на такива кредити с почти 2% или съвсем малко над това ниво.
Освен това напоследък са паднали всякакви прегради пред процента за съфинансиране на сделката по покупка на жилище и пак има случаи както преди 2010 г., когато банки осигуряват 100% финансиране, макар че част от сумата се отпуска под формата на потребителски заем.
Средните стойности на потребителските заеми също са спаднала и през август до 8,4%, а ГПР-то по тези заеми е 8,95%.
Обичайно обаче при запитване търговските банки предлагат максимум до 80% от покупната цена на жилището под формата на ипотечен кредит, а ако става дума за непостроено все още жилище, процентът пада и до 60%. Ако се подаде искане за отпускане на кредит и се представят изискваните от банката документи обаче, често следва ново предложение, много по-изгодно от първото.
Жилищна криза се задава в световен мащаб
Растящите цени на имотите по цял свят принуждават хората да се отказват от надеждите си да притежават дом, и то най-вече представителите на поколенията Y и Z. Последиците от това вече дават отражение и на политиката и има случаи на падане на правителства по тези причини, съобщи Bloomberg.
“Наблюдаваме как групи от обществото са изключени от части от нашия град, защото вече не могат да си позволят апартаменти. Това се отнася за Лондон, Париж, Рим, а сега, за съжаление, все повече и за Берлин”, цитира агенцията кмета на града Михаел Мюлер.
Това изключване бързо превръща жилищния пазар в новата червена линия в политиката с непредсказуеми последици. Политиците хвърлят
всякакви идеи за разрешаване на
проблема – от таван върху наемите
до специални данъци за собствениците
на имоти, национализиране на частни имоти или превръщане на празни офиси в жилища. Но никъде по света няма лесно или устойчиво решение.
В Южна Корея например партията на президента Мун Дже Ин претърпя поражение на местните избори тази година, след като не успя да се справи с ръста с 90% на средните цени на апартаментите в Сеул.
Китай засили ограниченията за имотния сектор тази година и растат слуховете за данък върху имотите с цел понижаване на цените. Към юли цената на апартамент в Шънджън, китайския отговор на Силициевата долина, се равнява на 43,5 пъти средната заплата на местен жител.
В Канада премиерът Джъстин Трюдо обещава двугодишна забрана за купуване на имоти от чужденци, ако бъде преизбран.
Правителството в Швеция се срина през юни, след като предложи промени, предвиждащи отмяна на традиционния контрол и позволяващи повече наеми да бъдат определяни от пазара.
В Берлин опит за овладяване на ръста на наемите беше отменен от съда. Активисти събраха достатъчно подписи за провеждането на референдум за изземване на имоти от големи частни собственици.
Градските власти обявиха в петък,
че ще изкупят близо 15 хил.
апартамента от двама големи
корпоративни собственици
за 2,46 млрд. евро,
за да разширят предлагането.
Пандемията е тласнала жилищния пазар към нови рекорди през последните 18 месеца чрез комбинация от ултраниски лихви, недостатъчно жилищно строителство, промяна в разходите на семействата и по-малко жилища за продажба.
В САЩ, където номиналните цени на жилищата са над 30% повече от предишните си връхни точки в средата на първото десетилетие на 21-и век, федерални политики, целящи подобряване на достъпността и насърчаващи жилищната собственост, може да тласнат цените още по-нагоре, предупреди Дон Лейтън, бивш главен изпълнителен директор на американския ипотечен гигант Freddie Mac.
